细打算盘期房“变现”成本18%

　　记者调查：期房至现房需一两年，需增值18%左右才能抵消“变现”成本上周，中国消费者协会在北京召开了“商品房销售模式研讨会”，“是否应当取消期房预售”的争论再次甚嚣尘上。中国社会科学院金融所研究员易宪容提出“期房价格低是一种幻觉”的观点。而此前的调查显示，北京楼市的消费者存在着一种普遍担心，即取消期房预售后可能会导致房价上涨，或者享受不到购买期房的合算。

　　那么，对于消费者而言，购买期房到底是不是真的合算？如果合算的话，到底有多合算？消费者事实上很难以开发商公布的低价买到理想的房子，这种现象被专家称之为“期房便宜是一种幻觉”。

　　揭秘」三招制造期房价低幻觉开发商抛出起价、推出极少量特惠房、低价开盘迅速调高；消费者很难以开发商公布的低价买到理想的房子一个较受业内认可的数字是，目前北京房地产市场的期房价格比现房价格大概低10%－15%.也就是说，如果一个楼盘现房阶段的价格达到了每平方米1万元的话，那么它以期房开盘时的价格则一般在每平方米8500元至9000元之间。

　　对于普通消费者而言，这每平方米1000元－1500元的价差应当是一个巨大的诱惑。因为这意味着如果购买100平方米的房子，购买期房比购买现房可以省下10万－15万元。于是，在这种简单算法的刺激下，许多人对购买期房乐此不疲。

　　“但这其实是一种幻觉。”中国社会科学院金融所研究员易宪容10月26日接受记者采访时再次强调，“道理很简单，因为推盘计划和价格是由开发商全程操纵的，开盘时期房的价格与后期变成现房时的价格虽然在数字上有差别，但两者并不具有可比性。”对此，一位不愿透露姓名的房地产企业负责人表示，他认同易教授的上述观点。该负责人介绍，开发商在开盘时的销售策略都是大同小异的，虽然抛出一个较低的开盘价，但并不意味着一般消费者能够以这个价钱买到想象中的房子。

　　“这里至少有三种情形，”这位在北京地产界从业多年的开发商告诉记者，“一种是抛出起价，非常低，但这是楼层、朝向、户型都不太好的房子价格，而大部分房子都要高于这个价格；第二种是推出极少量的开盘特惠房，虽然价格低，但楼层、朝向等不太好，且数量极少，一般只有十套至二十套；第三种是低价开盘但迅速上调价格。”“开盘时以7000元/平方米买到一套位置不好的期房，跟两年后以8000元/平方米买到一套位置很好的现房，你用什么标准来比较房价哪个低哪个高呢？”易宪容反问记者。

　　如此看来，尽管开盘价格低但消费者事实上很难以开发商公布的低价买到理想的房子，这种现象被形容为“期房便宜是一种幻觉”，似乎合情合理。

　　计算：期房“变现”成本高单价8000元的50平方米期房，需在两年内涨1500元/平方米才比买现房合算，北京大部分楼盘不易实现这一涨幅调查显示，许多消费者选择购买期房的原因是认为期房的价格比现房低。事实上，对于期房购买者而言，他们真正期待的是，从购买到入住的这段时间内，房产的增值能够抵消或大于因等待入住而形成的支出。如果前者尚不足以抵消后者，那么购买期房事实上便没有多大意义了。

　　以一套成交价8000元/平方米、建筑面积50平方米的期房为例，假定从交款到交房尚需两年。那么，从交款开始到入住的两年时间内，购买者需要为等待这套房子“变现”付出多少成本呢？假定这套房子已经取得银行8成20年的商业按揭贷款，那么，按等额本金还款法计算，业主两年内共需支付贷款利息共约35000元。对于第一次购房的业主来讲，入住前两年的房租也应当算作等待所购期房“变现”的成本。以每月1500元的房租计，两年共需支付房租36000元。也就是说，这两年之内，对于购买了上述期房的业主来讲，他在等待所购期房“变现”中付出的经济成本是71000元。

　　这就意味着，如果他所购买的这套期房在两年之内无法增值7万元以上的话，那么他当初还不如去购买现房。而要实现两年增值7万元的目标，在入住时这套房子的单价必须上涨到近9500元。也就是该套房子的价格要在两年内实现18.75%的涨幅。

　　据北京市建委今年初的统计，2004年全年北京商品住宅期房买卖价格为每平方米5629元，同比上涨376元；10月25日市建委等四部门联合发布的报告显示，今年1－9月北京商品住宅期房买卖价格为6758元/平方米，同比上涨1177元/平方米。其中，9月份住宅期房预售均价比8月份上涨78元/平方米，而8月比7月下降237元/平方米。在宏观调控的深入影响下，目前北京房价涨幅正在趋缓。因此，对于北京目前的大部分楼盘而言，事实上要实现两年内涨价1500元/平方米并不容易。

　　案例调查投资客 买现房两年获租金近9万张先生想在北京市中心投资一套高档公寓。前一阵子他对东二环和东三环之间、长安街边上的一个新开楼盘比较关注。该楼盘是高级公寓，目前报价18000元/平方米，期房，2007年年底交房。

　　由于手头准备用于投资的现金只有40余万元，因此，在售楼员的介绍下，张先生对一套50平方米的房子比较中意。这套房子总价约90万元，首付最低三成，约27万元。

　　上周末，张先生与记者共同算了一笔账。算完账后，张先生决定放弃投资那套房产。

　　记者与张先生是这样计算的：首付三成加上各种税费，张先生共需一次性支出30余万元。以20年7成商业贷款计，此后每月张先生需支付按揭还款约4337元。如果开发商实现2007年年底交房的承诺，那么两年内张先生共需支付按揭还款约104094元。由于只有等到两年后交房，张先生才能把房子出租取得收入，因此，如果购买这套房子，则意味着张先生不仅要拿出他准备的全部现金，而且无法在今后两年内靠这些现金取得一点收入。

　　张先生认为，尽管50平方米的公寓目前在该地段可以租到6000元/月的价格，但那是两年以后才会有的收入，因此，对于自己目前的资金实力而言，这项投资的风险还是太大了。

　　前天，张先生又告诉记者，后来他又去那个楼盘附近转了转，发现还有几个现房公寓在销售，而且售价要低得多。

　　张先生称，他在其中一个楼盘看上了一套公寓，面积100平方米的两居室，精装修，单价13000元，总价130万元。按20年7成商业贷款计算，张先生首付40余万元后便可取得房子。

　　张先生还了解到，该项目的这个户型非常好租，基本上挂牌后便立即可以租出去，租金大概在10000元/月左右。张先生觉得这套现房更适合他的投资。因为尽管首付要花去了张先生手头上的绝大部分现金，但此后每个月1万元的租金收入，减去6000元左右的月供，每月还有4000元左右的纯收入。按照这个租金收入，除去每年一个月的免租期，张先生两年内可获租金收入近9万元。

　　张先生告诉记者，算完这笔账后，他已经决定购买那套现房了。投机者 一年增值15.5万出手亏5000元胡女士告诉记者，她用开盘时低价吃进，待涨价后出手套现的方式在2003年和2004年投资房产赚过一些钱。去年10月，胡女士以8500元/平方米的价格在北京东部某楼盘购买了一套155平方米的期房。首付近30万元以后，每月支付着7138元的月供（20年8成按揭）。胡女士当时估计，半年后这房子应该能升到10000元/平方米，届时出手套现，除去各项税费及按揭贷款利息，获纯利约17万元。

　　但是由于今年年初该楼盘周边出现了几个竞争项目，胡女士的该套住宅涨价幅度上升乏力。今年四五月份，胡女士曾委托中介司挂牌，发现最高只能卖到9000元/平方米。

　　如今，胡女士已经持有这套房产整整一年了，一年内她为这套房子共支付了按揭贷款利息约6万元。如果以目前的市场价9500元/平方米出售，房子虽然增值了155000元，但扣去一年的利息（约6万元）和两次交易的各项税费（约10万元），她根本无法获利。

　　自住者 房屋一年升值23%出售仅赚3万姬先生期房变现清单2004年3月份，姬先生从一位炒家手中购买了位于双井桥附近某知名楼盘的一套期房。当时该套房屋的单价为7300元，建筑面积63平方米，总价约46万元。姬先生向银行申请了8成30年按揭贷款，2004年3月份首付约9.2万元房款和近3万元的各项税费，此后每个月还款约2000元。姬先生于今年6月份收房入住。在收房入住前，姬先生每个月的房租支出约1200元。

　　从2004年3月份姬先生购买这套房子到今年6月份收房入住，15个月的时间内，姬先生共为这套房子支付按揭贷款利息约2.5万元，他的租房支出共约1.8万元，包括近3万元的税费，姬先生在这15个月里为等待这套期房“变现”共支出了7万元。

　　据记者了解，今年6月份前后，该楼盘中与姬先生的房子楼层、户型相近的房子售价约为9000元/平方米，那么姬先生的房子共增值了10.7万元。

　　尽管这套住宅15个月就增值了23%以上，但姬先生等待期房“变现”的过程所付出的成本却抵消了房子增值带给姬先生的大部分收益。